完成千万户棚改目标需约2.5万亿资金支持
安徽铜陵则将公租房、廉租房和棚户区统一纳入保障房体系，规定保障对象租赁五年后可向其出售，出售时以国有产权和当时市场价为原则，按证券化方式向民资开放，甚至能将平台公司一并销售。但这个模式尚未看到成功案例。
长期研究棚改金融创新模式的高广春，则比较推崇黄石等地的“共有产权”模式，在棚户区改造中，被拆迁人的还建房超出部分，由政府持有产权，实行先租后售，可缓解被拆迁人经济压力，待经济条件好转时可一次或分次购买产权。“共有产权制度不仅解决了棚户区改造‘百姓盼改买不起’的难题，有力地推动了棚户区改造，同时，共有产权部分可租可售，还有利于回笼资金，缓解住房保障资金困难。”高广春表示。
国开行期待更多“玩家”
尽管全国棚改金融创新模式遍地开花，但在很多业内人士看来，这都离不开国家开发银行这个“庄家”坐镇。
国开行的高管们，今年密集前往多地调研，先后与川、陕、桂、豫、黔等省达成支持棚改项目的贷款协议或意向。截至4月末，国开行已经累计发放棚改贷款5153亿元。
高广春认为，辽宁棚改中，国开行扮演了至关重要的角色，虽然其贷款总额不及总融资量的七分之一，但作用巨大。“在辽宁大规模棚改的最初两年，国开行提供的贷款高出同期来自中央、省及各地市财政补贴的总和，有效撬动了300多亿元的商业性资金和社会资金，棚改由此获得突破性进展。”
“对于国开行来说，与辽宁的合作并不是一个亏本买卖，这其中有利息、有抵押（土地）、有土地出让金、有持续还款的计划安排。在棚改的几年里，土地升值了，城市形象改变了，政府财政收入也取得了盈余。”倪鹏飞说。
过去三年，为给棚户区解决资金问题，国开行等三家政策性银行每年总共发行2万亿左右的金融债，其中国开行占有一半的发行量。而最新消息显示，国开行将成立住宅金融事业部，实行单独核算，采取市场化方式发行住宅金融专项债券募集棚改资金，向邮储等金融机构和其他投资者筹资，鼓励商业银行、社保基金、保险（放心保）机构等积极参与。这被称之为中国版的“住房银行”。
高广春说国开行此举是向政策性金融职能的良性回归——2008年12月，国开行整体改制成国家开发银行股份有限公司，开始了商业化运作，此事一度引起争议。
值得关注的是，国家发改委下发了一份名为《关于创新债券融资方式扎实推进棚户区改造建设有关问题的通知》，特别提到了要再次力推棚改债贷组合。此前，国开行配合国家发改委推出“债贷组合”债券，通过企业债券方式为地方棚改项目融资。截至2014年4月底，国开行共发行此类债贷组合企业债券7只，规模约100亿元。
“从辽宁提供的关于棚户区改造建安成本（房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的简称）和相关资金来看，其中相当一部分资金缺口是需要通过商业性负债来填补的。“倪鹏飞说。
然而对于习惯“押大小、赌输赢”的商业银行和民间资本来说，给棚改项目贷款或投资，显然是一个颇有风险的选择。高广春在辽宁棚改调研中发现，参与改造的企业多和政府关系密切，民营资本进入棚改还有很多空间等待挖掘。
“不能让民间资本和商业银行白白去操作棚改项目，要考虑他们的收益，即使有的棚改项目地段差很难盈利，但政府可以拿出有商业价值开发的项目给民间资本予以支持和补偿。“倪鹏飞表示。
而在高广春看来，要想让更多商业资本进入棚改，首先要有政策性的金融支持，在辽宁大规模启动棚改工作四年后，第一个详细列举棚改诸多融资渠道的文件——《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》才正式出台。
“推进棚改需要系统化的政策设计，不同阶段要有相适应的政策，以前地方融资平台强调‘消肿减肥‘，现在则强调，保障性住房与商业化住房开发的融资区别看待，除了政策支持，也要注意对地方融资平台的监管问题，太严太紧都不利于棚改进行。”高广春表示。
谨防棚改“爆棚”与“变形”
在棚改的民生与经济双重“利诱”下，地方政府纷纷投入到棚改的热潮中，然而当前由于一些地方棚改资金缺口较大，急于拓宽资金来源四处举债，而一些金融机构缺乏专业评估、协作不够，出现了对一个项目、一个平台在多家银行重复授信、多头融资的问题。
“表面上看似解决了资金问题，但一旦还不上，不仅增加了地方债务风险，也增加了金融风险。”国家开发银行天津市分行行长郭林曾对媒体表示，应当由一家专业金融机构对地方政府进行评级授信，避免多头评级、多头授信和地方债务不透明的问题，实施统贷统还。
而在一些地方，由于棚改拆迁补偿、宣传不到位，出现抗拆和延迟搬迁现象，严重影响到棚改进程。这让很多地方政府大为苦恼。
值得关注的是，一些地方在拆迁模式上也开始了创新。四川乐山推出了“模拟搬迁”，85％以上的住户签订“模拟拆迁”协议后，才能转入正式拆迁阶段，将矛盾化解于拆迁前。而北京丰台区则创新“先建房后搬迁”的模式，以往的棚户区改造大部分都是先拆后建、原地拆建，建设期间，棚改居民不得不到外面去找周转房，政府还要补贴大量的周转费，而先建后拆能达到棚户区居民“不折腾，不周转”的目的。
让一些业内人士担忧的是，一些地方在棚户区及保障房项目上规划不到位、布局不合理、重建轻管，导致一些项目尽管建设完工，但在后期租售上不受市场欢迎，资金回收缓慢，也加剧了债务风险。
即使在一些已经成功棚改的地区，部分房屋质量问题已经开始凸现。漏水漏风，暖气不足，房屋开裂，广场面积过小，配套设施不完善，甚至一些地方从“平房棚户区”演变成“高层棚户区”。记者此次采访发现，备受关注的赤峰棚改中，前期棚改小区就有类似现象出现。
调查中，在24万受访者中有19.7%的人认为当前棚户区改造工程最急需的是“加大相关政策透明度”，有17.8%的人认为应该“加强棚户区居民安置用房的建设质量管理”。
“新一轮棚户区改造过程中，对物业管理以及公共设施的提供、保护和维修等，都需要以规范的法律法规制度来确保此轮棚改的成果。所以，建好楼房、设施等只是新一轮棚改的第一步。”倪鹏飞说。
最让人担忧的是，一些地方棚改建设用地违规“变脸”商业用地现象频出，名义上是棚户区住宅改造，实际却在做酒店等商业地产项目。据审计署的调查显示，一些工程项目存在将建设用地用于商业开发等其他用途，存在不符合保障条件的家庭违规享受相关保障待遇、代建企业等单位违规出售保障性住房、挪用棚户区改造工程专项资金、未办理建设用地规划许可等手续用地等现象。
“随着棚改在全国范围内快速开展，棚改的‘概念’也会随之宽泛，这使得一些商业项目也会打擦边球混入其中，有的地方政府为了获得补偿资金，将棚改扩大到所有的旧城改造项目，这需要国家政策加以约束，但总的说来，全国如此齐心棚改，肯定是一件好事。”倪鹏飞表示。
